Македонскиот пазар на недвижности продолжува да биде тесно поврзан со банкарското кредитирање, а најновите расположливи показатели отвораат важно прашање за односот меѓу побарувачката за станбени кредити и понудата на нови станови. Според податоците на Народната банка за август 2026 година, станбените кредити бележат годишен раст од 16,2%, додека вкупните кредити на домаќинствата се зголемени за 12,3%. Истовремено, Државниот завод за статистика објави дека во август биле издадени 333 одобренија за градење, со кои, меѓу другото, е предвидена изградба на 1.030 станови.

Овие два показатела не можат директно да се споредуваат како идентични економски категории. Растот на станбените кредити ја покажува промената на кредитното портфолио на банките, додека бројот на предвидени станови произлегува од административни одобренија за изградба. Сепак, нивното паралелно разгледување овозможува подобро разбирање на движењата на пазарот на недвижности и на потенцијалните предизвици за купувачите, инвеститорите и банките.

Зошто станбените кредити растат побрзо?

Годишниот раст од 16,2% кај станбените кредити е за 3,9 процентни поени повисок од растот на вкупните кредити на населението. Во истиот период, потрошувачките кредити бележат раст од 12,2%, што дополнително ја истакнува динамиката на финансирањето на недвижности.

Поголемиот раст на станбеното кредитирање може да биде поврзан со повеќе фактори, меѓу кои побарувачката за сопствен дом, инвестициите во недвижности, висината на цените на становите и условите за кредитирање. Сепак, достапните агрегатни податоци не овозможуваат прецизно да се утврди колкав дел од растот произлегува од зголемен број нови кредити, а колкав од поголема просечна вредност на одобрените кредити.

Оваа разлика е особено важна. Доколку вредноста на станбеното кредитирање расте побрзо од бројот на купени недвижности, тоа би можело да укажува на повисоки износи потребни за финансирање на купувањата. За да се потврди таква тенденција, потребни се дополнителни податоци за бројот на новоодобрени станбени кредити, просечниот износ на кредитите и реализираните цени на недвижностите.

Во август се предвидени 1.030 станови

Податоците на Државниот завод за статистика покажуваат дека во август 2026 година биле издадени 333 одобренија за градење, што претставува зголемување од 18,9% во однос на истиот месец од претходната година. Во рамките на издадените одобренија е предвидена изградба на 1.030 станови со вкупна корисна површина од 80.530 квадратни метри.

Овие податоци претставуваат показател за идната градежна активност, но не значат дека сите предвидени станови ќе бидат изградени или понудени на пазарот во краток временски период. Реализацијата зависи од динамиката на градежните работи, финансирањето на проектите, пазарната побарувачка и други фактори.

Дополнително, бројот на нови станови не ја претставува целокупната понуда на недвижности. На пазарот се продаваат и постојни станови, а дел од купувањата се реализираат без банкарски кредит. Затоа, за сеопфатна процена на пазарната рамнотежа потребни се и податоци за трансакциите, цените, завршените станови и структурата на купувачите.

Големиот раст на вредноста на одобренијата бара внимателно толкување

Посебно внимание привлекува податокот дека предвидената вредност на објектите според издадените одобренија за градење во август изнесувала 21,78 милијарди денари, што претставува годишно зголемување од 315,5%.

На прв поглед, оваа бројка би можела да создаде впечаток за исклучително силен раст на инвестициите во станбена изградба. Меѓутоа, Државниот завод за статистика експлицитно наведува дека зголемувањето на вредноста во голема мера се должи на одобрението за изградба на автопатот А4, на делницата Граничен премин Блаце – Скопје.

Оттука, не би било методолошки оправдано растот од 315,5% да се претстави како раст на инвестициите во станови. Овој показател се однесува на вкупната предвидена вредност на објектите опфатени со издадените одобренија, вклучувајќи и инфраструктурни проекти.

Што значи инфлацијата за купувачите?

Во септември 2026 година годишната инфлација во Македонија изнесувала 2,7%, додека на месечно ниво индексот на трошоците на животот останал непроменет. Ова покажува забавување на општите ценовни притисоци во споредба со претходни периоди, но не значи дека цените на недвижностите се стабилизирале во ист обем.

Индексот на потрошувачките цени не претставува директна мерка за пазарните цени на становите. За нивното следење потребни се посебни показатели, а при носење одлука за купување особено значајни се расположливиот доход, висината на учеството, каматната стапка, рокот на отплата и вкупниот трошок на кредитот.

За домаќинствата што размислуваат за станбен кредит, најголемиот ризик не е нужно само почетната месечна рата, туку способноста за редовна отплата во текот на повеќе децении. Промените во приходите, каматните стапки и трошоците на животот можат значително да влијаат врз финансиската одржливост на задолжувањето.

Банкарскиот сектор има интерес од раст, но и од стабилност

Станбените кредити претставуваат значаен дел од долгорочното кредитирање на населението, а нивниот раст создава можности за банките да го зголемат обемот на работење. Сепак, силната кредитна активност бара соодветна процена на кредитоспособноста на клиентите и внимателно следење на вредноста на недвижностите што служат како обезбедување.

Особено важно е банките да не ја засноваат процената на ризикот исклучиво врз очекувањето дека цените на недвижностите постојано ќе растат. Кредитната одлука треба да биде одржлива и во сценарио на послаб раст на приходите, повисоки трошоци или неповолни промени на пазарот.

Заклучок

Податоците за август покажуваат дека станбеното кредитирање останува еден од најдинамичните сегменти на банкарскиот пазар во Македонија, додека издадените одобренија за градење сигнализираат продолжување на новата градежна активност.

Сепак, од овие показатели не може да се заклучи дека понудата на станови е доволна или недоволна во однос на побарувачката. За таква оцена неопходна е поширока анализа што ќе ги опфати реализираните трансакции, цените на недвижностите, завршените станови, бројот на нови кредити и финансиската состојба на домаќинствата.

Клучното прашање за македонскиот пазар не е само колку брзо растат станбените кредити, туку дали кредитирањето, цените и понудата на недвижности се движат во економски одржлива рамнотежа.

Редакција Банкарство

Денарското штедење во македонските банки продолжува да носи повисока просечна каматна стапка од девизното, при што разликата меѓу двата сегмента на крајот од јуни 2026 година достигнала 0,93 процентни поени. Според податоците на Македонската банкарска асоцијација, просечната пондерирана камата на денарските депозити изнесувала 2,61 процент, додека кај девизните депозити достигнала 1,68 проценти. Ваквата разлика отвора важно прашање за граѓаните и компаниите кои располагаат со заштеди: дали повисоката камата е доволна причина средствата да се чуваат во денари или одлуката треба да се носи врз основа на поширока проценка на ризиците, инфлацијата и идните финансиски потреби?

Податоците покажуваат дека банкарскиот сектор управува со вкупна депозитна база од 677,06 милијарди денари, при што најголемиот дел од средствата припаѓа на домаќинствата. Но, и покрај големината на депозитниот пазар, приносите од штедењето значително се разликуваат зависно од валутата, рочноста и конкретните услови што ги нуди банката.

Разликата меѓу денарските и девизните камати се зголемува

На крајот од јуни 2025 година, просечната каматна стапка на денарските депозити изнесувала 2,74 проценти, додека девизните депозити носеле просечна камата од 1,65 проценти. Разликата тогаш изнесувала 1,09 процентни поени.

Една година подоцна, денарската депозитна камата се намалила на 2,61 процент, додека девизната се зголемила на 1,68 проценти. Тоа значи дека разликата меѓу двата сегмента всушност се намалила на 0,93 процентни поени, но и понатаму останува значајна.

Овие движења покажуваат дека каматните стапки не се менуваат со идентична динамика кај сите депозитни производи. За банките, цената на привлечените средства зависи од потребите за ликвидност, структурата на депозитната база и конкуренцијата, додека за штедачите најважни се реалниот принос и достапноста на средствата.

Колку изнесува разликата на депозит од 10.000 евра?

Доколку се направи едноставна илустративна пресметка за заштеда во вредност од 10.000 евра, разликата меѓу просечните каматни стапки може да се претстави преку номиналниот годишен каматен приход.

При каматна стапка од 2,61 процент, депозитот би донел 261 евро камата за една година, додека при стапка од 1,68 проценти каматниот приход би изнесувал 168 евра. Разликата е 93 евра годишно, пред евентуални даночни обврски, трошоци и валутни ефекти.

Сепак, оваа пресметка не претставува реална понуда од конкретна банка. Просечните пондерирани каматни стапки се пресметуваат врз основа на постојните депозитни состојби и не мора да одговараат на условите што банките моментално ги нудат за нови орочувања.

Дополнително, заштедата во денари и заштедата во евра не се идентични финансиски позиции. Доколку штедачот има идни обврски во евра, валутната структура на неговите средства може да биде подеднакво важна како и висината на каматата.

Зошто банките плаќаат повеќе за денарските средства?

Повисоките камати на денарските депозити можат да се разгледуваат во контекст на потребата од стабилни извори на финансирање во домашната валута. Банките одобруваат кредити, извршуваат плаќања и управуваат со ликвидноста во денари, поради што структурата на депозитите има директно влијание врз нивното секојдневно работење.

Од друга страна, девизните депозити претставуваат важен дел од финансиското однесување на граѓаните, особено во економија во која еврото има значајна улога при формирањето на цените на недвижностите и при долгорочното финансиско планирање.

Стабилноста на денарскиот курс во однос на еврото е една од основните цели на монетарната политика на Народната банка, но тоа не значи дека валутниот ризик треба целосно да се игнорира при носењето индивидуални финансиски одлуки.

За штедачите, изборот на валута треба да биде поврзан со структурата на нивните приходи, расходи и идни обврски, наместо да се темели исклучиво на моменталната разлика во каматните стапки.

Граѓаните обезбедуваат две третини од депозитната база

На крајот од јуни 2026 година, депозитите на домаќинствата достигнале 454,99 милијарди денари, што претставува приближно 67,2 проценти од вкупните депозити во банкарскиот сектор.

Во истиот период, депозитите на нефинансиските компании изнесувале 190,39 милијарди денари, со учество од околу 28,1 процент.

Овие показатели ја потврдуваат значајната улога на граѓаните во финансирањето на банкарскиот систем. Сепак, вкупната вредност на депозитите не покажува како средствата се распределени меѓу поединечните домаќинства, ниту колкав дел од населението располага со значителни финансиски заштеди.

За оценка на финансиската состојба на граѓаните потребни се дополнителни податоци за распределбата на депозитите, задолженоста, расположливиот доход и реалната куповна моќ.

Каматите на кредитите се намалуваат побрзо од депозитните

Интересен показател е движењето на кредитните каматни стапки. Просечната пондерирана камата на вкупните кредити на крајот од јуни 2026 година изнесувала 4,67 проценти, наспроти 5,03 проценти една година претходно.

Во истиот период, просечната камата на вкупните депозити се намалила од 2,20 на 2,17 проценти.

Тоа значи дека просечната кредитна камата се намалила за 0,36 процентни поени, додека депозитната за само 0,03 процентни поени.

Разликата меѓу двете просечни стапки се намалила од 2,83 на 2,50 процентни поени, што укажува на промени во условите под кои банките остваруваат приходи од кредитирање и плаќаат камати на привлечените депозити.

Сепак, оваа разлика не е идентична со нето каматната маржа, бидејќи таа зависи и од структурата на активата, обврските и реално остварените каматни приходи и расходи.

Дали штедењето ја победува инфлацијата?

За граѓаните, номиналната камата не е единствениот показател за исплатливоста на штедењето. Подеднакво важно е колку растат цените на производите и услугите во периодот во кој средствата се орочени.

Доколку инфлацијата е повисока од каматниот принос, реалната куповна моќ на заштедата може да се намалува, иако номиналниот износ на средствата расте.

Поради тоа, споредбата меѓу депозитните производи треба да ја вклучи и очекуваната инфлација, но без претпоставка дека нејзината идна вредност може сигурно да се предвиди.

Кај долгорочните заштеди, дополнително значење има можноста средствата да бидат вложени во други финансиски инструменти, како инвестициски фондови или обврзници, но тие можат да носат различен степен на ризик и не претставуваат директна замена за банкарски депозит.

Заклучок

Денарското штедење продолжува да носи повисока просечна камата од девизното, но разликата меѓу двата сегмента е помала отколку пред една година. За граѓаните тоа значи дека изборот на валута и рочност треба да се темели на поширока финансиска проценка, а не само на споредба на номиналните каматни стапки.

За банките, структурата на депозитите останува еден од најважните фактори за стабилноста на финансирањето, особено во услови на зголемена кредитна активност. Во следниот период, односот меѓу депозитните и кредитните камати ќе биде важен показател за конкуренцијата, профитабилноста и способноста на банкарскиот сектор да го поддржува економскиот раст.

Македонскиот банкарски сектор продолжува да расте со динамика која ја менува големината и структурата на домашниот финансиски систем. На крајот од јуни 2026 година, вкупната актива на банките достигнала 954,94 милијарди денари, што е за речиси 97 милијарди денари повеќе во споредба со истиот период минатата година. Зад ваквиот раст стојат зголеменото кредитирање, повисоките депозити и зајакнувањето на капиталната основа, но деталната анализа на финансиските показатели открива и еден интересен тренд: иако банките управуваат со повеќе средства и одобруваат повеќе кредити, нивната вкупна добивка во првата половина од годината е пониска отколку лани.

Податоците на Македонската банкарска асоцијација, кои се засноваат на официјалната статистика на Народната банка, покажуваат дека банкарскиот сектор останува добро капитализиран и со релативно ниско учество на нефункционалните кредити. Истовремено, намалувањето на просечните каматни стапки и промените во структурата на работењето создаваат нови предизвици за профитабилноста.

Банкарската актива пораснала за речиси 97 милијарди денари

На 30 јуни 2025 година, вкупната актива на македонските банки изнесувала 858,40 милијарди денари, додека една година подоцна достигнала 954,94 милијарди денари. Разликата од 96,54 милијарди денари претставува годишен раст од приближно 11,2 проценти.

Изразено во евра, банкарскиот сектор управува со актива од околу 15,5 милијарди евра, што ја потврдува неговата доминантна улога во домашниот финансиски систем. Ваквата вредност не треба да се поистоветува со расположливи пари за кредитирање, бидејќи банкарската актива опфаќа кредити, ликвидни средства, хартии од вредност и други билансни позиции.

Зголемувањето на активата е значајно и од аспект на финансиското посредување, бидејќи покажува дека банките продолжуваат да привлекуваат средства и да ги насочуваат кон различни финансиски пласмани. Сепак, за целосна проценка на одржливоста на растот потребно е да се анализираат и структурата на активата, изворите на финансирање и квалитетот на кредитното портфолио.

Кредитирањето расте побрзо од депозитите

Вкупните кредити на банките на крајот од јуни 2026 година изнесувале 592,19 милијарди денари, наспроти 524,19 милијарди денари една година претходно. Тоа претставува зголемување од приближно 68 милијарди денари, односно годишен раст од 13 проценти.

Истовремено, депозитите достигнале 677,06 милијарди денари, што е за 61,97 милијарди денари повеќе во споредба со јуни 2025 година. Нивниот годишен раст изнесува околу 10,1 процент, што значи дека кредитната активност се зголемува со нешто побрзо темпо од депозитната база.

Односот меѓу вкупните кредити и депозитите на крајот од јуни 2026 година изнесувал приближно 87,5 проценти, додека една година претходно бил околу 85,2 проценти. Ова е показател дека банките пласираат поголем дел од средствата во кредитни побарувања, но самиот сооднос не е доволен за да се оцени ликвидноста на системот.

Компаниите го забрзуваат кредитниот раст

Кредитите на домаќинствата достигнале 294,42 милијарди денари, во споредба со 262,61 милијарди денари во јуни 2025 година. Годишното зголемување изнесува приближно 12,1 процент, што покажува дека побарувачката за финансирање од населението останува значајна.

Кај нефинансиските компании, кредитите се зголемиле од 257,32 милијарди на 293,77 милијарди денари, што претставува раст од околу 14,2 проценти. Корпоративното кредитирање, според тоа, бележи повисока стапка на раст од кредитирањето на домаќинствата.

Овој тренд е важен за економијата бидејќи финансирањето на компаниите може да биде поврзано со инвестиции, проширување на производството и потреби од обртни средства. Сепак, само од вкупната вредност на корпоративните кредити не може да се утврди колкав дел е насочен кон нови продуктивни инвестиции, а колкав кон рефинансирање или тековна ликвидност.

Каматите се намалуваат, а тоа ја менува профитабилноста

Просечната пондерирана каматна стапка на вкупните кредити на крајот од јуни 2026 година изнесувала 4,67 проценти, додека една година претходно била 5,03 проценти. Намалувањето од 0,36 процентни поени претставува поволен тренд за постојните должници, особено кај кредитите со променлива каматна стапка, доколку договорните услови овозможуваат нејзино приспособување.

Од друга страна, просечната каматна стапка на депозитите се намалила многу помалку, од 2,20 на 2,17 проценти. Разликата меѓу просечните кредитни и депозитни каматни стапки со тоа се намалила од 2,83 на 2,50 процентни поени.

Оваа разлика не претставува нето каматна маржа на банките, бидејќи таа зависи и од структурата на средствата, обврските и каматните приходи и расходи. Сепак, движењето укажува дека условите за остварување приходи од класичното банкарско посредување се менуваат.

Банките имаат повеќе кредити, но помала добивка

Еден од најинтересните показатели е финансискиот резултат на банкарскиот сектор. Во првата половина од 2026 година банките оствариле вкупна добивка од 8,46 милијарди денари, додека во истиот период минатата година добивката изнесувала 9,24 милијарди денари.

Тоа претставува намалување од приближно 774 милиони денари, односно околу 8,4 проценти, и покрај значителниот раст на кредитната активност и вкупната актива.

Намалувањето на добивката е придружено со послаби показатели за поврат на капиталот и активата. Повратот на капиталот, ROE, се намалил од 16,78 на 13,80 проценти, додека повратот на активата, ROA, се намалил од 2,19 на 1,80 проценти.

Овие движења покажуваат дека растот на обемот на работење не се претвора автоматски во повисока профитабилност. За прецизно утврдување на причините би биле потребни дополнителни податоци за нето каматните приходи, провизиите, оперативните расходи и исправките на вредноста.

Квалитетот на кредитното портфолио останува релативно добар

И покрај забрзаниот кредитен раст, учеството на нефункционалните кредити останува ниско. На крајот од јуни 2026 година, нивното учество изнесувало 1,97 проценти, наспроти 2,45 проценти една година претходно.

Истовремено, стапката на адекватност на капиталот изнесувала 19,52 проценти, што покажува дека банкарскиот сектор располага со значителна капитална основа за покривање на ризиците.

Сепак, ниското тековно учество на нефункционалните кредити не претставува гаранција дека кредитниот ризик нема да се зголеми во иднина. Забрзаното кредитирање бара внимателно следење на задолженоста на клиентите, особено доколку економските услови или трошоците за финансирање се променат.

Што значат овие движења за граѓаните и компаниите?

За граѓаните, растот на кредитната активност и намалувањето на просечните каматни стапки можат да создадат поповолни услови за финансирање, но реалната цена на секој кредит и понатаму зависи од договорната камата, рокот на отплата, провизиите и дополнителните трошоци.

За компаниите, зголеменото корпоративно кредитирање покажува дека банкарскиот сектор продолжува да обезбедува значајна финансиска поддршка. Најголемата економска корист ќе се оствари доколку кредитите придонесат за продуктивни инвестиции, зголемен извоз и повисока конкурентност.

За банките, пак, предизвикот ќе биде да го одржат растот без дополнително влошување на профитабилноста и квалитетот на активата.

Заклучок

Македонските банки се приближуваат до границата од еден билион денари вкупна актива, со кредитна активност што расте побрзо од депозитите и со стабилни капитални показатели. Но, истовременото намалување на добивката и повратот на капиталот покажува дека следната фаза од развојот на секторот нема да се оценува само според големината на билансите, туку и според ефикасноста, управувањето со ризиците и способноста за создавање одржлива вредност.

КЛУЧНА БРОЈКА:

954,94 милијарди денари, вкупна актива на банкарскиот сектор на 30 јуни 2026 година.

КЛУЧЕН ЗАКЛУЧОК:

Кредитите растат за приближно 13 проценти на годишно ниво, додека добивката на банките во првата половина од годината се намалила за околу 8,4 проценти. Растот на банкарскиот сектор продолжува, но неговата профитабилност се соочува со нови предизвици.