Банките во Македонија, Србија, Албанија, Црна Гора и Хрватска влегуваат во новиот кредитен циклус со висока капитализација, ниско ниво на нефункционални кредити и солидна профитабилност. Но токму брзиот раст на кредитирањето и цените на недвижностите стануваат следниот тест за финансиската стабилност во регионот.

Ако здравјето на една банка се мери според тоа колку капитал има за да апсорбира загуби, колку од нејзините кредити не се отплаќаат, колку е ликвидна и дали заработува доволно за самата да го зголемува капиталот, банкарските системи на Балканот моментално изгледаат значително посилни отколку пред една деценија.

Македонија, Србија, Албанија, Црна Гора и Хрватска имаат различни монетарни режими и различна структура на банкарските пазари, но заедничката слика е релативно јасна:

капиталот е висок, нефункционалните кредити се историски ниски, а банките остануваат профитабилни и ликвидни.

Но има и втор дел од приказната.

Кредитирањето повторно забрзува, станбените кредити растат со двоцифрени стапки во дел од регионот, а цените на недвижностите во неколку земји силно се зголемуваат.

Тоа значи дека главниот ризик повеќе не е наследството од старите лоши кредити.

Следниот тест е колку долго може да продолжи новата кредитна експанзија без да создаде нови проблеми.

Македонија: речиси 20% капитална адекватност и историски ниски NPL

Македонскиот банкарски систем моментално има значителни заштитни слоеви.

Според последниот детален извештај на ММФ, стапката на капитална адекватност на банкарскиот систем на крајот од 2025 година била околу 19,5%, значително над минималните барања.

Истовремено, нефункционалните кредити биле само 2,2% од вкупните кредити, додека повратот на капиталот – ROE – изнесувал околу 17,5%.

Ликвидносната позиција исто така останува силна.

Liquidity Coverage Ratio, односно показателот што покажува дали банките имаат доволно високоликвидни средства за да издржат краткорочен стрес, изнесувал околу 261%, повеќе од два и пол пати над регулаторниот минимум од 100%.

Тоа е силна почетна позиција.

Но ММФ истовремено предупредува дека ризиците постепено се менуваат.

Кредитирањето во 2025 година пораснало за околу 13%, а во февруари 2026 растот останал висок – 12,6% на годишно ниво. Станбените кредити растеле уште побрзо, за 16,1%.

Заедно со силното поскапување на недвижностите и големата изложеност кон секторите поврзани со недвижности, тоа е причината поради која регулаторот постепено ги зајакнува макропрудентните заштитни механизми.

Со други зборови, македонските банки во моментов изгледаат здраво, но кредитниот циклус станува поагресивен.

Србија: NPL падна на само 2%

Слична е сликата и во Србија.

На крајот од првиот квартал на 2026 година стапката на капитална адекватност на српскиот банкарски сектор изнесувала 19,5%, според Народната банка на Србија.

Уште повпечатлив е падот на лошите кредити.

Во март нивното учество во вкупните кредити паднало на околу 2,1%, тогаш историски минимум, а последните показатели на НБС покажуваат ниво од околу 2%.

Тоа е огромна промена во споредба со периодот пред десетина години, кога Србија имаше двоцифрен, а во одредени периоди и над 20% удел на нефункционални кредити.

Профитабилноста исто така останува висока. Најновата серија на показатели на НБС покажува ROE од околу 17,9%, додека ROA е околу 2,4%.

И ликвидноста не покажува знаци на стрес.

На крајот од Q1 2026 односот кредити/депозити изнесувал само 0,86, што значи дека депозитите и натаму целосно ги покриваат кредитите на банките.

Токму тоа е важен заштитен фактор: банките не зависат прекумерно од нестабилни надворешни извори на финансирање.

Албанија: подобар квалитет на кредитите, но кредитирањето забрзува

Албанскиот банкарски систем исто така покажува високи капитални и профитабилносни показатели.

Според Bank of Albania, капиталната адекватност достигнала 20,36%, ROE околу 15,94%, а ROA 1,64%.

Нефункционалните кредити се намалиле на 3,8%, најниско ниво од 2008 година. Централната банка истовремено оценува дека ликвидноста останува значително над регулаторните барања.

Но Албанија е интересна поради нешто друго.

Кредитирањето повторно расте со високи стапки.

Тоа е причината најновата августовска статистика да биде особено важна.

Календарот на Bank of Albania предвидува на 29 септември да бидат објавени деталните податоци на депозитните институции за август 2026, вклучувајќи ја статистиката што овозможува да се следи понатамошното движење на кредитите и депозитите.

Претходните податоци веќе покажуваа двоцифрен кредитен раст.

Ако август ја потврди таа динамика, Албанија ќе биде уште еден доказ дека регионот влегува во силен кредитен циклус во момент кога квалитетот на старото кредитно портфолио е исклучително добар.

Црна Гора: над 21% капитална адекватност и NPL од само 2,4%

Црна Гора моментално има едни од најсилните показатели за квалитет на кредитното портфолио во регионот.

Според Централната банка на Црна Гора, капиталната адекватност на банкарскиот систем на крајот од вториот квартал од 2026 достигнала 21,08%.

На крајот од јули, нефункционалните кредити сочинувале само 2,4% од вкупните кредити, најниско ниво од 2010 година.

Но токму тука се гледа и новата дилема.

Во 2025 година кредитите на населението во Црна Гора пораснале за 21,2%, а околу 60% од приближно една милијарда евра новоодобрени кредити за физички лица биле готовински кредити.

Вкупните кредити на крајот од март 2026 изнесувале 5,59 милијарди евра и биле за 15% повисоки од една година претходно, додека NPL стапката дополнително се намалила на 2,43%.

Значи засега нема влошување на квалитетот на портфолиото.

Но кредитите растат значително побрзо од економијата.

Централната банка затоа веќе ги зголемува капиталните заштитни слоеви и особено внимателно ги следи готовинските кредити, недвижностите и градежништвото.

Хрватска: еврозоната носи поинаква рамка

Хрватска е специфична во оваа споредба затоа што веќе е дел од еврозоната и Единствениот супервизорски механизам.

Тоа значи дека хрватските банки функционираат под европската регулаторна и супервизорска рамка.

Податоците на ЕЦБ покажуваат дека профитабилноста на хрватските кредитни институции останува висока. За крајот на 2025 година ROE за хрватските банки во консолидираната статистика изнесувал околу 10,8%, додека една од супервизорските серии за помалите банки покажува околу 11,2%.

И тука квалитетот на кредитното портфолио останува релативно добар.

Но директната споредба на секој показател со Македонија, Србија, Албанија и Црна Гора бара претпазливост, бидејќи европската статистика користи различни консолидациски и супервизорски опфати.

Тоа е важна методолошка забелешка за целата регионална споредба.

Што всушност ни кажуваат четирите показатели?

За да се оцени здравјето на банкарскиот систем, четири показатели се особено корисни.

Капиталната адекватност покажува колкав заштитен слој имаат банките за покривање потенцијални загуби.

Во Македонија, Србија, Албанија и Црна Гора показателите се приближно околу или над 20%, што укажува на значителен капитален простор.

NPL стапката покажува колкав дел од кредитите имаат проблеми со отплатата.

Тука подобрувањето е особено видливо: Македонија и Србија се околу 2%, Црна Гора околу 2,4%, а Албанија околу 3,8%.

Пред една деценија дел од овие системи имаа двоцифрени стапки на лоши кредити.

ROE, односно повратот на капиталот, покажува колку банките заработуваат во однос на капиталот што го имаат.

Македонија, Србија и Албанија моментално бележат двоцифрена профитабилност.

Тоа е важно бидејќи профитабилните банки можат полесно сами да го зголемуваат капиталот преку задржана добивка.

И на крајот, ликвидноста покажува дали банките можат да ги исполнат краткорочните обврски дури и при финансиски стрес.

И тука системите во регионот генерално располагаат со значителни резерви.

Но постои парадокс: банките се најсилни токму кога ризикот може да почне да се гради

Токму тука станува интересна целата регионална приказна.

Повеќето класични показатели моментално изгледаат добро.

Лошите кредити се ниски.

Добивките се високи.

Капиталот е силен.

Ликвидноста е солидна.

Но финансиските проблеми обично не започнуваат кога NPL стапката е веќе висока.

Тие често започнуваат многу порано — во периодот кога кредитирањето расте најбрзо и кога речиси сите нови кредити изгледаат здрави.

Токму затоа регулаторите во Македонија, Србија, Албанија и Црна Гора сè повеќе внимание посветуваат на кредитниот раст, задолжувањето на домаќинствата и пазарот на недвижности.

Недвижностите се заедничката точка што треба да се следи

Во Македонија станбените кредити растат со повеќе од 16%, а цените на недвижностите исто така бележат двоцифрени стапки.

Во Црна Гора кредитирањето расте со околу 15%, додека централната банка веќе укажува на ризиците поврзани со недвижностите и готовинските кредити.

Албанија воведе ограничувања поврзани со односот кредит/вредност на недвижноста и сервисирањето на долгот токму поради внимателно следење на станбениот пазар.

Тоа не значи дека регионот се соочува со банкарска криза.

Напротив.

Податоците моментално покажуваат банкарски системи со силни биланси и големи заштитни слоеви.

Но покажуваат и дека следното поглавје на финансиската стабилност нема да се однесува толку на расчистување на старите проблематични кредити.

Ќе се однесува на квалитетот на кредитите што банките ги одобруваат денес.

Од „лоши кредити“ кон „пребрзи кредити“

Пред десет години централното прашање за банкарските системи на Балканот беше како да се намали огромниот товар од нефункционалните кредити.

Денес ситуацијата е речиси обратна.

NPL стапките во повеќе земји се на историски ниски нивоа, капиталот е висок, а банките повторно агресивно бараат простор за раст.

Затоа можеби најважниот показател во следните неколку години нема да биде само колку лоши кредити имаат банките.

Ќе биде колку брзо создаваат нови.

Ако растот остане поддржан од раст на доходот, депозитите и продуктивните инвестиции, сегашната експанзија може да остане здрава.

Но ако кредитирањето сè повеќе се концентрира во недвижности, потрошувачки кредити и пазари каде цените растат значително побрзо од доходите, денешните исклучително добри показатели може да почнат постепено да се менуваат.

Засега заклучокот од регионалните податоци е релативно јасен:

банките на Балканот имаат силни биланси. Вистинското прашање е дали ќе успеат да ја задржат таа сила додека кредитниот бум продолжува.

Извори: НБРСМ/IMF, National Bank of Serbia, Bank of Albania, Central Bank of Montenegro, ECB.

Цените на станбените недвижности продолжуваат да растат во светот, но Македонија се издвојува со значително побрзо темпо на поскапување. Податоците од најновите анализи на Knight Frank и Банката за меѓународни порамнувања (BIS) покажуваат дека македонскиот пазар во првиот квартал од 2026 година бележи двоцифрен раст, далеку над глобалниот просек.

Според „Global House Price Index на Knight Frank“, цените на станбените недвижности во 55 следени пазари во првиот квартал од 2026 година пораснале во просек за 1,4% на годишно ниво. Тоа е најслаб раст од третиот квартал на 2024 година.

Во истиот период, цените на становите во Македонија пораснале за повеќе од 16% на годишно ниво, со што земјата се најде меѓу европските пазари со најголемо поскапување.

На глобално ниво, пред Македонија се Турција, со номинален раст од 26,2%, и Унгарија со 21,4%, додека Македонија, Португалија и Хрватска исто така бележат раст над 16%.

Македонија далеку над светскиот просек

Разликата станува уште поочигледна кога ќе се спореди растот на цените.

Додека глобалниот пазар бележи просечно поскапување од само 1,4%, македонскиот станбен пазар расте со стапка повеќе од десет пати повисока.

Уште позначајно е што растот во Македонија не се објаснува само со инфлацијата.

Според „BIS“, реалниот раст на цените на станбените недвижности во Македонија во првиот квартал од 2026 година изнесувал околу 13%, што значи дека и по корекција за инфлацијата, станбените недвижности во земјава значително поскапуваат.

За споредба, реалните глобални цени на станбените недвижности во истиот период бележат пад од околу 1,2% до 1,7%, зависно од методологијата и базата на податоци.

Што значи ова за цената на квадратен метар?

Иако овие индекси го мерат процентуалното движење на цените, а не директно просечната продажна цена на еден квадратен метар, податоците даваат важен сигнал за македонскиот пазар.

Имено, ако еден стан во Македонија пред една година чинел, на пример, 100.000 евра, раст од над 16% би значел дека споредлив имот денес би имал вредност од над 116.000 евра, под услов сите други карактеристики да останат исти.

Кај цената по квадратен метар, тоа значи дека растот од над 16% директно се прелева и врз вредноста на квадратот, иако конкретната цена зависи од градот, локацијата, староста и квалитетот на објектот.

Затоа, најголемиот проблем за купувачите не е само тоа што становите се поскапи, туку што цената на квадратен метар расте многу побрзо од глобалниот просек.

Не сите пазари во светот се со ист тренд

Глобалниот просек, сепак, крие големи разлики. Во континентална Кина цените на становите во првиот квартал од 2026 година се намалиле за 6,3%, додека во Канада падот изнесувал околу 5%.

Тоа покажува дека не постои единствен глобален тренд. Додека некои пазари бележат двоцифрени стапки на раст, други веќе минуваат низ корекција.

Во реални услови, односно кога ќе се земе предвид инфлацијата, разликата е уште поголема. Додека глобалните реални цени се намалуваат, Македонија бележи реален раст од околу 13%.

Што стои зад поскапувањето?

Високата побарувачка, ограничената понуда на нови станови на атрактивни локации, растот на градежните трошоци и интересот за недвижностите како форма на вложување се меѓу факторите што влијаат врз цените.

Од друга страна, каматните стапки и условите за станбено кредитирање остануваат важен фактор за идното движење на побарувачката.

Податоците покажуваат дека македонскиот станбен пазар во моментов не се движи во чекор со глобалниот просек. Додека светските цени растат умерено или во дел од пазарите се намалуваат, цените на становите во Северна Македонија продолжуваат да бележат двоцифрено поскапување.

За купувачите тоа практично значи дека секој квадратен метар станбен простор станува сè поскап, а динамиката на растот на цените во Македонија е меѓу највисоките во поширокиот европски и глобален контекст.

Целосен поврат на платениот данок на личен доход за вработените мајки, како и нови механизми за професионализација, транспарентност и примена на вештачка интелигенција во јавните набавки, предвидуваат два законски предлога што се разгледуваат на седницата на собраниската Комисија за финансирање и буџет.

Со предложените измени на Законот за данокот на личен доход се предвидува вработените мајки да добиваат 100% поврат на платениот персонален данок од плата, при што периодот на користење на мерката ќе зависи од редоследот на раѓање на детето.

Така, за првородено дете се предвидува поврат на данокот во период од 12 месеци, за второродено дете во период од 24 месеци, додека за третородено дете повратот би се користел до полнолетството, односно до наполнување на 18 години.

Според образложението на предлогот, целта е да се обезбеди дополнителна финансиска поддршка за семејствата преку зголемување на расположливиот доход, без воведување нови надоместоци или директни буџетски исплати.

Предлагачот мерката ја поврзува и со пошироките демографски политики, како и со потребата за подобро усогласување на професионалните и семејните обврски и поттикнување на наталитетот.

Истовремено, со предложените измени на Законот за јавните набавки се предвидува модернизација на системот за професионално усовршување на службениците за јавни набавки. Наместо досегашната ресертификација преку повторно полагање испит, се предлага континуирано професионално усовршување.

Дополнително, се прошируваат надлежностите на Бирото за јавни набавки во делот на дигиталните алатки и примената на вештачката интелигенција, со цел унапредување на процесите, подобрување на контролата и намалување на ризиците од корупција.

Предлог-измените предвидуваат и нови механизми за размена на податоци и зголемување на транспарентноста во постапките за јавни набавки.

Двата законски предлога се дел од дневниот ред на собраниската Комисија за финансирање и буџет, каде што треба да бидат разгледани нивните предложени решенија и образложенија.