Станбен кредит од 100.000 евра со рок на отплата од 20 години, при каматна стапка од 2,91%, би имал почетна месечна рата од околу 550 евра. Токму 2,91% е просечната каматна стапка на новоодобрените станбени кредити во Хрватска во јули 2026 година.

Кога оваа бројка ќе се спореди со актуелните понуди на македонските банки, се гледа дека разликата во почетната месечна рата не е голема. Кај дел од домашните банки фиксните каматни стапки во првите години се движат од околу 2,9% до 3,5%, што за кредит од 100.000 евра на 20 години значи почетна рата од приближно 550 до 580 евра.

Но, директната споредба има едно важно ограничување. Стапката од 2,91% во Хрватска е просек на новоодобрени станбени кредити на целиот пазар, додека стапките во Македонија се конкретни понуди на банки, кои важат под различни услови и најчесто за ограничен фиксен период.

Халкбанк, на пример, за станбен кредит за прво купување или изградба на дом со животно осигурување нуди фиксна каматна стапка од 2,9% за првите десет години. Кај кредит од 100.000 евра на 20 години, почетната месечна рата би била околу 550 евра.

Комерцијална банка во еден од своите репрезентативни примери наведува фиксна камата од 3,2% во првите десет години. Тоа би значело месечна рата од околу 565 евра.

Кај ТТК Банка фиксната камата од 3,30% во првите десет години би резултирала со рата од приближно 570 евра, додека кај понуда од 3,40% месечната обврска би била околу 575 евра.

При фиксна камата од 3,50%, која се среќава кај одредени станбени производи на домашниот пазар, месечниот ануитет би изнесувал околу 580 евра.

Тоа значи дека разликата меѓу камата од 2,91% и 3,50% за кредит од 100.000 евра изнесува околу 30 евра месечно.

На годишно ниво станува збор за околу 360 евра, а за период од десет години разликата во платените месечни ануитети би била над 3.500 евра.

Сепак, ова е само почетниот дел од приказната.

Кај голем број станбени кредити во Македонија, фиксната камата важи пет или десет години. Потоа кредитот продолжува со променлива каматна стапка, најчесто врзана за Еурибор или друга референтна стапка.

Токму тука се наоѓа поголемата неизвесност за клиентите.

Кај дел од актуелните понуди, каматите што би се применувале по истекот на фиксниот период, според денешните параметри, се движат околу 4,7% до над 5,5%.

Ако, чисто како математички пример, денешните променливи стапки би важеле и по десет години, месечната рата за преостанатиот долг кај кредитот од нашиот пример би можела да се движи приближно од 606 до 641 евро.

Тоа не значи дека токму такви ќе бидат каматите во 2036 година. Еурибор и останатите референтни стапки во меѓувреме може значително да се променат.

Но примерот покажува зошто при избор на станбен кредит не е доволно да се гледа само почетната камата.

Клиентот треба да провери колку години каматата е фиксна, како ќе се пресметува по истекот на тој период, колкава е стапката на вкупни трошоци, колкаво сопствено учество се бара и кои дополнителни трошоци се поврзани со кредитот.

Тука спаѓаат животното и имотното осигурување, процената на недвижноста, нотарските трошоци, административните провизии и евентуалните банкарски пакети што се услов за добивање пониска камата.

Затоа најниската номинална камата не мора автоматски да значи и најевтин кредит.

Споредбата сепак покажува дека, барем кај почетните фиксни каматни стапки, дел од македонските понуди не се далеку од хрватскиот просек.

Разликата меѓу 2,91% и домашните стапки од околу 3,2% до 3,5% не создава драматична разлика во почетната месечна рата.

Многу поважно е што ќе се случува во вториот дел од отплатата, особено кај кредитите со променлива каматна стапка.

Кај заем од 100.000 евра со рок од две децении, неколку десетинки процентен поен можат да значат илјадници евра разлика во вкупниот трошок. Затоа, при изборот на станбен кредит, прашањето не е само колкава е каматата денес, туку и под кои услови ќе се отплаќа кредитот во следните 20 или 30 години.